Quasi totes les crisis, i especialment les de caire econòmic, acaben portant alguna mena de revolució. Tres pioneres sentències judicials, dictades per diferents tribunals, han trasbalsat el mercat hipotecari aquests darrers mesos. No és la meva intenció entrar en una anàlisi jurídica profunda del contingut d’aquestes resolucions judicials (tampoc no fóra aquest el marc més adequat), però potser sí que cal fer lloança del posicionament de la Justícia (almenys de moment) enfront d’un problema que ha caigut com una allau sobre una multitud de famílies arreu de l’estat: la impossibilitat de fer front a les quotes d’amortització dels préstecs hipotecaris atorgats, en el seu moment, en base a unes taxacions altíssimes que les mateixes entitats financeres practicaven en relació als immobles que garantien la devolució del préstec. Aquesta garantia, s’estén, a més, en la pràctica totalitat del casos, a la responsabilitat personal i il·limitada del deutor i d’altres persones (pares, germans, etc.), que avalen el retorn dels diners. Podríem dir, d’entrada, que totes tres sentències fan gala d’un magnífic aprofitament de les possibilitats legals per tal d’alçar-se en defensa de la part considerada més dèbil en la relació contractual hipotecària, és a dir, el deutor. Aquesta situació de debilitat prové, sobretot, de la necessitat d’accedir al crèdit i la imposició per part de l’hipotecant dels pactes que conformen l’operació financera, pactes de difícil comprensió per a un profà en la matèria.
La primera d’aquestes sentències declara l’extinció del deute hipotecari amb l’adjudicació de l’immoble per part de l’entitat finançera, tenint en compte el valor taxat per la mateixa entitat en el moment de la constitució de la hipoteca i desestima la pretensió del banc o la caixa hipotecant de continuar l’execució del préstec sobre els altres béns del deutor tot al·legant que, amb el valor actual de l’immoble, no queda cobert el deute i que en l’escriptura d’hipoteca hi havia (com a gairebé totes) un pacte de responsabilitat personal il·limitada del deutor. La sentència, si fa no fa, diu al banc que és responsabilitat seva haver taxat la finca en el valor que ho va fer, tenint en compte, a més, que la banca, en general, és la causant de tot aquest aldarull econòmic en què ens trobem i, per tant, que ho entomi. És una sentència que considero de sosteniment difícil amb la normativa legal actual, però sens dubte representa una encoratjadora aplicació de la justícia social i, des d’aquest punt de vista, és digna d’elogi. Ja es parla de reformes legislatives per tal de regular l’extinció de la hipoteca amb la transmissió de la finca en pagament del crèdit. Veurem què en sortirà, doncs. Cal suposar que les entitats financeres en faran «casus belli».
La segona de les sentències es dictà en el cas d’una persona física que, davant la impossibilitat de fer front als deutes, presentà demanda de concurs de creditors posant-los a la seva disposició l’únic bé del seu patrimoni, que era només la finca hipotecada, i amb una proposta o conveni de liquidació, és a dir, de repartir entre els creditors el producte de la realització o venda de l’immoble. Tot i que suposo que el banc o la caixa corresponents van fer respectar el seus drets preferents, la circumstància important és que, tampoc ací, el tribunal no permeté que l’entitat financera continués perseguint altres possibles béns futurs del deutor, alliberant-lo de les seves responsabilitats pecuniàries amb la pèrdua de l’immoble. Sens dubte, aquesta resolució obre una via legal per a les persones físiques que no veuen sortida a l’amortització de la hipoteca del seu habitatge.
És, però, la tercera de las sentències la que més ha trasbalsat el món hipotecari perquè, com veurem, afecta una clàusula —la declara nul·la— molt generalitzada en les escriptures hipotecàries. Es tracta de la que regula l’aplicació dels interessos lligant-los al conegut índex de l’euríbor, però amb uns límits per dalt (sostre) i per baix (sòl), de manera que el deutor accepta que els interessos no podran pujar més enllà d’un determinat límit ni baixar més avall d’un altre, sigui quin sigui el nivell de l’euríbor. Ambdós límits han estat prèviament determinats pel banc amb una sèrie de fórmules incomprensibles per al consumidor en la majoria dels casos. La manca d’una informació com cal per al consumidor i la seva situació d’inferioritat en la relació contractual són alguns dels aspectes que denuncia la dita tercera sentència. El gruix del fonament jurídic, però, està en la denúncia de la no-proporcionalitat entre el límit de sostre i el límit de sòl. És a dir, entre la fixació, per part de l’entitat financera, d’un límit molt elevat per a l’interès màxim a aplicar, límit que difícilment assolirà el mercat financer, i d’un límit, també força elevat per a l’interès mínim, amb facilitat que sigui depassat pel preu de l’euríbor (com ha succeït i succeeix), la qual cosa permet al banc de continuar cobrant el mínim interès pactat que, en no resultar tan mínim, fàcilment roman per sobre de l’euríbor. Aquesta desproporció en els riscos és considerada il·lícita per la sentència tot incidint que és l’entitat financera la que coneix les previsions del mercat a l’hora de constituir la hipoteca i imposa uns pactes de mal rebutjar o discutir per part de la persona hipotecada.
Dit tot això, cal tenir en compte el següent:
En primer lloc, que aquesta era una pràctica bancària aplicada des de fa ja molt de temps; el que succeeix és que, en temps de crisi, s’aguditzen les tensions i, en situacions límit i de penúria econòmica, tothom mira més la ‘pela’ i les associacions de consumidors filen més prim. En aquest cas concret, s’ha de retre homenatge a Ausbanc, l’associació de consumidors del productes de la banca.
En segon lloc, que aquestes sentències han estat dictades en primera instància i caldrà veure què passarà en segona instància pel que fa a la resolució dels recursos que les entitats financeres han interposat. No oblidem que aquestes interlocutòries judicials (per mi, del tot justes des d’un punt de vista social) deixen de banda els principis de llibertat contractual i d’obligatorietat d’allò que ha estat signat («pacta sunt servanda») i anteposen uns altres principis més d’acord amb la justícia amb majúscules, com són els que fan referència a l’aplicació de les normes legals segons les circumstàncies de cada moment històric, econòmic i social.
I en tercer lloc, que molt probablement aquest lloable posicionament de la Justícia portarà a un enduriment en les concessions i les condicions del crèdit i ací és on els polítics haurien de demostrar que estan per la «re publica» i no pels interessos privats.
